Vì sao cổ phiếu bất động sản không được lòng nhiều quỹ đầu tư?

Cổ phiếu bất động sản và khoảng cách với dòng tiền tổ chức

Trong vài năm trở lại đây, cổ phiếu bất động sản từng là lựa chọn hấp dẫn với nhà đầu tư cá nhân nhờ khả năng sinh lời nhanh trong thời kỳ thị trường tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, đối với các quỹ đầu tư tổ chức – những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có khẩu vị rủi ro thấp và chiến lược dài hạn – nhóm ngành này lại không được ưu ái. Sự thiếu hấp dẫn này bắt nguồn từ nhiều yếu tố mang tính hệ thống lẫn đặc thù ngành.

Rào cản từ cấu trúc tài chính và quản trị doanh nghiệp

Một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều quỹ đầu tư ít chọn cổ phiếu bất động sản là cấu trúc tài chính kém bền vững. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam vận hành dựa trên đòn bẩy tài chính lớn, phụ thuộc vào vốn vay và trái phiếu để duy trì dòng tiền. Điều này khiến bảng cân đối kế toán của họ tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng cao hoặc thị trường trái phiếu siết chặt.

Các quỹ đầu tư thường yêu cầu mức độ minh bạch cao, dòng tiền ổn định và tỷ lệ nợ hợp lý. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản chưa đáp ứng được các tiêu chí này. Một số công ty còn thiếu báo cáo tài chính kiểm toán kịp thời, hoặc không có chiến lược quản trị rủi ro rõ ràng – những điều đi ngược lại tiêu chuẩn chọn lựa của các quỹ tổ chức.

Môi trường pháp lý và chính sách ảnh hưởng lớn đến triển vọng

Môi trường pháp lý thiếu ổn định và thường xuyên thay đổi cũng là yếu tố khiến các quỹ đầu tư cân nhắc khi tiếp cận nhóm cổ phiếu này. Những thay đổi liên quan đến quy hoạch, cấp phép dự án, định giá đất, hoặc các quy định về trái phiếu doanh nghiệp có thể tác động mạnh đến dòng tiền và khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản.

Việc phụ thuộc vào yếu tố chính sách, trong khi thiếu các kênh huy động vốn dài hạn bền vững, khiến nhiều công ty hoạt động theo kiểu “dự án nào ra hàng thì sống dự án đó”, dẫn đến biến động lợi nhuận và độ rủi ro cao – điều mà các nhà đầu tư tổ chức rất ngại.

Thanh khoản và khả năng thoái vốn thấp

Khả năng thoái vốn cũng là một trở ngại lớn. Nhiều mã cổ phiếu bất động sản dù được giao dịch trên sàn nhưng lại có thanh khoản thấp, khối lượng giao dịch hàng ngày hạn chế. Với quy mô danh mục lớn, các quỹ đầu tư rất khó để vào hoặc ra khỏi các vị thế một cách thuận lợi mà không làm ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.

Hơn nữa, giá cổ phiếu của ngành này thường bị chi phối mạnh bởi tâm lý thị trường, tin đồn và dòng tiền đầu cơ. Điều này khiến cho việc định giá và dự báo trở nên khó khăn, không phù hợp với chiến lược đầu tư dựa trên phân tích cơ bản và dài hạn.

Quan điểm từ các nhà quản lý quỹ

Nhiều chuyên gia từ các công ty quản lý quỹ nhận định rằng: doanh nghiệp bất động sản nếu muốn được dòng tiền tổ chức quan tâm cần có sự thay đổi mạnh mẽ về quản trị doanh nghiệp, chiến lược tài chính minh bạch và giảm bớt sự phụ thuộc vào nợ vay. Họ cũng cần mở rộng hoạt động sang các lĩnh vực có dòng tiền ổn định hơn như bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội hoặc dịch vụ bất động sản thay vì chỉ tập trung vào phát triển dự án bán buôn.

Ngoài ra, việc công bố thông tin kịp thời, chuẩn quốc tế, cũng như khả năng tuân thủ các chuẩn mực về quản trị rủi ro, ESG (môi trường, xã hội và quản trị) đang ngày càng được chú trọng. Đây là những yếu tố bắt buộc nếu doanh nghiệp muốn tiếp cận được với dòng vốn dài hạn và bền vững.

Triển vọng nào cho cổ phiếu bất động sản?

Tuy chưa được lòng các quỹ đầu tư tổ chức, cổ phiếu bất động sản vẫn có cơ hội cải thiện nếu toàn ngành có những bước tiến đáng kể về minh bạch và quản trị. Việc phát triển thị trường vốn nội địa bền vững, hoàn thiện hành lang pháp lý, và tăng cường tính thanh khoản sẽ là những yếu tố then chốt giúp dòng vốn tổ chức tham gia mạnh mẽ hơn.

Thực tế cho thấy, ở nhiều thị trường phát triển, nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn là lựa chọn chiến lược của các quỹ lớn, nhờ khả năng tạo dòng tiền đều đặn từ cho thuê hoặc phát triển hạ tầng. Việt Nam cũng có tiềm năng nếu doanh nghiệp biết cách thích nghi và thay đổi mô hình hoạt động.

Cổ phiếu bất động sản không còn là “miếng bánh ngọt” trong mắt các quỹ đầu tư như trước đây. Những rủi ro về tài chính, thiếu minh bạch, khả năng thoái vốn kém và môi trường pháp lý chưa ổn định là rào cản lớn khiến dòng tiền tổ chức tránh xa nhóm ngành này. Tuy nhiên, cơ hội vẫn còn nếu các doanh nghiệp bất động sản thực sự thay đổi từ bên trong – hướng tới sự bền vững, minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Khi đó, cổ phiếu bất động sản hoàn toàn có thể trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư tổ chức trong tương lai.