Kinh tế – Chính sách nhà ở: Giá nhà 100 triệu đồng/m² – Thách thức với người dân và cách tháo gỡ

Trong thời gian gần đây, câu nói của Thủ tướng “Nhà trên 100 triệu đồng mỗi m2, người dân sao có tiền mua” đã gây dư luận mạnh, làm nổi bật vấn đề bất cập trong thị trường bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tại phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã nêu rõ: khi nhà cứ ở mức giá 70-100 triệu đồng mỗi m2 trở lên, ai có đủ khả năng để mua.

Thực trạng này không chỉ là lời cảnh báo mà còn là lời kêu gọi hành động mạnh mẽ từ Chính phủ. Bởi nhà đất không chỉ là vấn đề kinh tế, mà còn liên quan an sinh xã hội, đời sống người dân, sự bền vững phát triển đô thị. Giá nhà cao quá mà thu nhập người dân không theo kịp sẽ tạo ra bất ổn, làm tăng khoảng cách giàu nghèo, giảm khả năng sở hữu nhà ở đối với người lao động có thu nhập thấp và trung bình.

Thị trường bất động sản – Những con số đáng lo

Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình đã đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5,6% so với đầu năm. Phân khúc nhà thấp tầng như liền kề, biệt thự có mức giá lên tới 100-200 triệu đồng mỗi m². Tại TP. Hồ Chí Minh, chung cư trung bình vào khoảng 89 triệu đồng/m2, trong khi nhà thấp tầng lại có giá cao hơn nhiều — vẫn ở mức cực kỳ đắt đối với số đông người thu nhập bình thường.

Trong khi đó, trong quý II/2025, cả nước chỉ có hơn 26,500 căn nhà ở xã hội hoàn thành từ 32 dự án. Tính lũy kế từ năm 2021 đến hết quý II năm nay, các dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đạt gần 60% chỉ tiêu trong đề án xây dựng một triệu căn nhà xã hội. Điều này cho thấy nỗ lực của Nhà nước trong việc hỗ trợ người thu nhập thấp-trung bình nhưng vẫn còn một khoảng cách lớn giữa nhu cầu thực tế và nguồn cung.

=> Đầu tư bất động sản công nghiệp có cơ hội và thách thức gì?

Nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao

Một số nguyên nhân chính dẫn tới giá nhà liên tục tăng cao:

• Quỹ đất ngày càng hạn hẹp, đặc biệt tại các khu trung tâm đô thị lớn; chi phí giải phóng mặt bằng, tái định cư, thủ tục hành chính kéo dài, phát sinh chi phí cao. Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng mạnh bởi các vướng mắc trong thể chế, luật đất đai.

• Nguồn cung nhà ở phân khúc cao cấp chiếm phần lớn, ít có sản phẩm vừa túi tiền cho người thu nhập thấp và trung bình. Sự mất cân bằng trong cơ cấu sản phẩm làm cho giá trung bình bị đẩy lên.

• Hiện tượng găm hàng, đội giá, “thổi giá”, thao túng thị trường: khi chủ đầu tư giữ lại sản phẩm, giảm cung trên thị trường hoặc tạo “sốt ảo”, giá bị đẩy lên cao hơn so với giá trị thực.

• Chi phí xây dựng, chi phí vật liệu, chi phí nhân công, cũng như lãi suất, chi phí tài chính, chi phí vận chuyển, biến động nguyên vật liệu quốc tế đều ảnh hưởng tới giá thành bất động sản. Mặc dù báo chí chưa nêu chi tiết từng yếu tố này trong bài nói của Thủ tướng, nhưng chúng là những khía cạnh không thể bỏ qua khi xem xét nguyên nhân tổng thể.

Ảnh hưởng tới người dân và xã hội

Khi giá nhà vượt khỏi khả năng chi trả của đa số người dân sẽ xảy ra nhiều vấn đề:

• Người có thu nhập thấp và trung bình khó có cơ hội sở hữu nhà ở ổn định, phải thuê nhà hoặc sống trong điều kiện thiếu thốn.

• Áp lực về chi phí sinh hoạt, tiền thuê, tiền đi lại, thời gian di chuyển từ vùng ven vào trung tâm có thể tăng nếu nhà rẻ hơn nhưng ở xa.

• Có thể dẫn tới hiện tượng dịch chuyển dân cư, đô thị hóa khó kiểm soát, hạ tầng giao thông và dịch vụ công cộng bị quá tải hoặc không đồng bộ.

• Tâm lý bất ổn trong dân chúng nếu nhà ở trở thành thứ chỉ dành cho người giàu, dẫn tới cảm giác bất công về cơ hội và thiệt thòi trong đời sống xã hội.

Giải pháp được Chính phủ nhấn mạnh

Thủ tướng cũng chỉ rõ một số hướng giải quyết mà Chính phủ đang yêu cầu triển khai:

• Tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt sản phẩm nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp và trung bình. Nhà nước xem đó là chính sách rất nhân văn, không thể không làm.

• Cân đối cung-cầu theo cơ chế thị trường nhưng phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công bằng, tránh để người dân bị thiệt thòi.

• Làm rõ các vướng mắc về thể chế, luật pháp, chính sách đất đai, thủ tục giải phóng mặt bằng, tái định cư để có giải pháp kịp thời.

• Kiểm soát hiện tượng thổi giá, găm hàng, thao túng thị trường bất động sản. Đây là việc cần thiết để giá nhà không bị thổi lên quá cao so với giá trị thực.

• Không hy sinh công bằng, an sinh xã hội để chạy theo tăng trưởng đơn thuần. Nếu phân khúc nhà ở thực sự dành cho người có thu nhập thấp được mạnh, nó sẽ kéo theo các hệ sinh thái khác cùng phát triển, mang lại lợi ích xã hội rộng hơn.

Những việc cần làm thêm để “giá nhà không mãi cao”

Để thực sự giải được bài toán “Nhà trên 100 triệu đồng mỗi m², người dân sao có tiền mua”, ngoài các chính sách đã nêu, cần xem xét các biện pháp bổ sung sau:

• Rà soát, cải thiện quy hoạch sử dụng đất, gia tăng quỹ đất xây dựng nhà ở, đặc biệt tại vùng ven, đô thị vệ tinh; đẩy nhanh tiến độ cấp phép, tháo gỡ thủ tục pháp lý cho dự án mới.

• Áp dụng các chính sách thuế và tài chính để hạn chế đầu cơ bất động sản, bất động sản bỏ hoang; hỗ trợ vay mua nhà lãi suất thấp, thời hạn vay dài cho người thu nhập thấp – thu nhập trung bình.

• Tăng cường đầu tư hạ tầng giao thông công cộng, các tiện ích xã hội để mở rộng vùng đô thị, giúp người dân có thể lựa chọn nhà xa trung tâm mà vẫn thuận tiện; khi đó giá nhà trung tâm có thể giảm sức ép.

• Khuyến khích phát triển mô hình nhà ở thương mại giá vừa phải với chất lượng đảm bảo, hỗ trợ chủ đầu tư trong việc tiếp cận quỹ đất, giảm chi phí đầu tư; phối hợp với doanh nghiệp tư nhân trong xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp.

• Minh bạch hóa thông tin thị trường bất động sản, công bố rõ ràng giá đất, giá thành xây dựng, chi phí hoàn thiện, để người mua có cơ sở so sánh, tránh bị thổi giá từ môi giới, cò đất.

• Theo dõi, đánh giá định kỳ các tác động của chính sách kiểm soát giá, nhà ở xã hội để điều chỉnh linh hoạt; đảm bảo chính sách không làm méo thị trường, nhưng cũng không để nhà ở trở thành hàng hóa mà người dân không thể chạm tới.

Câu nói của Thủ tướng “Nhà trên 100 triệu đồng mỗi m2, người dân sao có tiền mua” không chỉ là lời nhắc nhở, mà là lời kêu gọi hành động càng sớm càng tốt. Nếu thị trường bất động sản tiếp tục có quá nhiều sản phẩm cao cấp, giá cao trong khi thu nhập dân chúng không theo kịp, sẽ ngày càng gia tăng bất bình đẳng, khó khăn xã hội, và nguy cơ bất ổn đời sống nhiều hơn. Việc tăng nguồn cung nhà ở có giá hợp lý, cải cách thể chế đất đai, kiểm soát đầu cơ và minh bạch thị trường là những giải pháp không thể chần chừ. Chính phủ, cơ quan quản lý, và cả doanh nghiệp bất động sản cần đồng hành để giá nhà trở nên “chạm được tay người dân”.