Công ty địa ốc mập mờ: “Chim mồi” lùa hàng trăm khách mua đất dự án ảo tại Đồng Nai

Trong những ngày đầu tháng 7/2025, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai bắt đầu xét xử vụ án “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” liên quan đến Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh Lộc Phúc và Công ty Green Link Real. Đây là vụ bê bối, trong đó Huỳnh Hữu Tường (34 tuổi) cùng đồng phạm đã dùng chiêu trò “chim mồi” để tạo hiệu ứng đám đông, dụ mua dự án ma, qua đó lừa đảo 165 người với tổng số tiền lên tới 255 tỷ đồng.

Theo cáo trạng, Huỳnh Hữu Tường là chủ mưu, thực hiện hàng loạt hành vi gian dối bằng cách sử dụng các nhân viên và hơn 20 “chim mồi” (hay còn gọi là AC – Accelerators) được trả từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng để đóng vai khách mua. Họ sẽ ngồi xen lẫn trong các buổi mở bán nhằm tạo tin tưởng, tạo niềm tin đám đông, thúc đẩy người thật ký hợp đồng trước một “dự án” khu dân cư tại các xã An Phước, An Viễn và Hưng Lộc. Đây thực chất chỉ là thửa đất nông nghiệp hoặc đất đã có sổ nhưng không thuộc dự án.

Trong quá trình tạo ra “dự án thật”, nhóm “chim mồi” và nhân viên bán hàng còn tự in sơ đồ, vẽ ra đường nội bộ và hạ tầng, dẫn khách đi xem thực tế, ký hợp đồng đặt cọc từ 60–70% giá trị lô đất. Khi khách thanh toán tiền đặt và tới công chứng, mới phát hiện đó là những thửa đất khác, có giá trị thực chỉ bằng 1/3 so với số tiền bỏ ra.

Công an tỉnh Đồng Nai đã vào cuộc từ tháng 8/2023. Ngày 31/8/2023, lực lượng chức năng đã bất ngờ ập vào sàn giao dịch của Công ty Lộc Phúc tại xã An Viễn (Trảng Bom). Họ bắt quả tang 122 nhân viên, 20 người đóng vai khách hàng và tạm giữ nhiều tài liệu chứng minh hành vi lừa đảo tinh vi.

Vì sao “chim mồi” lại là thủ đoạn hiệu quả?

Huỳnh Hữu Tường biện luận trước tòa rằng đây là “chiêu thức bán hàng” phổ biến của các sàn bất động sản, và bản thân ông không rõ ràng đây là hành vi lừa đảo mà nghĩ đó chỉ là cách tạo niềm tin cho khách mua. Tuy nhiên, theo cáo buộc, việc dùng “chim mồi” không đơn thuần là thủ thuật, mà là hành vi có chủ ý, có sự chỉ đạo theo kịch bản, đã tạo ra hiệu ứng giả, khiến người mua thật mất cảnh giác và dễ dàng rơi vào bẫy lừa.

Cụ thể, kế toán của Công ty Lộc Phúc sẽ ứng tiền cho mỗi “chim mồi” từ 500 triệu đến 1 tỷ, giao kịch bản và hướng dẫn cách tiếp cận “khách hàng thật” trên xe, tại sự kiện và tại hội trưng bày. Sau khi có khách thật cọc, “chim mồi” sẽ rút lui nhưng vẫn tạo cảm giác dự án sầm uất, có nhiều người đồng ý mua.

Tác hại không ngờ của các dự án “ma”

Sự việc không chỉ gây thiệt hại nghiêm trọng về tài chính cho 165 khách hàng – nhiều người trong số đó là lao động phổ thông, người có thu nhập trung bình – mà còn gây tổn thương niềm tin vào thị trường bất động sản. Hàng tỷ đồng đặt cọc không được hoàn trả, đất bị bán không đúng vị trí và giá trị thực.

Đây không phải là trường hợp duy nhất. Trước đây, hàng loạt dự án “ma” đã bị phanh phui ở nhiều nơi như Alibaba, Angel Lina, Hoàng Kim Land, Hưng Phát… các công ty này thường sử dụng chiêu trò tự vẽ dự án, chạy quảng cáo theo kiểu đa cấp, chiếm đoạt tiền của người mua.

Cách phòng tránh rủi ro đầu tư đất nền

Để tránh sập bẫy khi mua đất nền, bạn cần cân nhắc kỹ các yếu tố:

• Kiểm tra pháp lý rõ ràng: Dự án phải được cơ quan Nhà nước phê duyệt, công bố thông tin dự án, có quy hoạch 1/500, sổ đỏ hoặc giấy tờ cần thiết.

• Xem bản đồ gốc – thực tế giao đất: Kiểm tra vị trí thực tế, tránh mua đất nông nghiệp, đất trồng trọt đóng trò là dự án.

• Thận trọng với hiệu ứng đám đông: Nếu buổi mở bán có quá nhiều người muốn mua và dùng “chim mồi”, nên điều tra kỹ.

• Kiểm chứng thông tin: Hỏi trực tiếp chủ đầu tư, kiểm tra thông tin trên website Sở Xây dựng, hỏi người dân địa phương.

Vai trò của cơ quan chức năng

Pháp luật đã có những chế tài mạnh để xử lý hành vi vẽ dự án ma, lợi dụng lòng tin để chiếm đoạt tài sản. Gần đây, nhiều vụ án đã được đưa ra xét xử như vụ Đồng Nai, TP.HCM, Bình Dương… Công an đã khởi tố hàng chục doanh nghiệp và cá nhân, đồng thời giám sát các sàn giao dịch để ngăn chặn hành vi tương tự.

Đồng thời, Bộ Xây dựng và các địa phương cũng tăng cường giám sát, yêu cầu minh bạch thông tin dự án, công bố pháp lý rõ ràng trước khi chào bán. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường bất động sản dần sạch hơn .