Siết tín dụng mua nhà lần hai: giải pháp kiểm soát đầu cơ bất động sản

Trong bối cảnh giá nhà đất tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM gia tăng mạnh mẽ, việc tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Trong tình hình này, Bộ Xây dựng vừa đề xuất siết tín dụng mua nhà lần hai trở đi như một giải pháp để kiềm chế đầu cơ, ổn định thị trường bất động sản và bảo đảm an sinh xã hội. Theo dự thảo nghị quyết, người mua nhà căn thứ hai nếu tiếp tục vay sẽ chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán, còn với căn thứ ba trở lên, mức cho vay không vượt quá 30% hợp đồng mua bán. Đề xuất này thu hút nhiều tranh luận từ chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản và người dân, bởi vừa có thể kiểm soát đầu cơ vừa có thể ảnh hưởng đến người có nhu cầu thật.

Việc đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ 2 được trình trong tờ trình của Bộ Xây dựng gửi các bộ ngành để lấy ý kiến, nằm trong bộ ba cơ chế điều tiết thị trường gồm: siết tín dụng bất động sản, thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Tình trạng hiện nay và lý do siết tín dụng

Hiện nay, các ngân hàng thường cho vay mua nhà tới 70-80 % giá trị tài sản đảm bảo, có nơi cho vay lên đến 90 % với chính sách trả trước thấp (10-30 %). Cơ chế này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư, “cò đất”, người kinh doanh bất động sản tận dụng vốn rẻ để găm hàng, lướt sóng, đẩy giá lên cao.

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính – ngân hàng, có thể tác động tới kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Nếu dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản mà thiếu kiểm soát, có thể hình thành bong bóng, nợ xấu, mất cân bằng cung – cầu. Trong khi đó, thu nhập bình quân người dân chỉ tăng 6-7 % mỗi năm, không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà đất.

Trên thực tế, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư trung bình dao động 70-80 triệu đồng/m², liền kề, biệt thự lên tới 100-200 triệu đồng/m². Tại TP. HCM, giá chung cư sơ cấp cũng từ 35 triệu đồng/m² lên hơn 91 triệu đồng/m² giai đoạn 2018-2024. Những mức giá này vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Tìm hiểu: Các gói gửi tiết kiệm ngân hàng

Chi tiết đề xuất siết cho vay mua nhà lần hai

Theo dự thảo nghị quyết, các tổ chức tín dụng sẽ áp dụng mức hạn mức cho vay mua nhà (trừ nhà ở xã hội) như sau: đối với căn nhà thứ hai, mức vay không quá 50 % hợp đồng mua bán; đối với căn thứ ba trở lên, mức vay không quá 30 % hợp đồng.

Nếu được thông qua, đề xuất có thể có hiệu lực ngay từ ngày ký đến 1/3/2027. Ngoài ra, dự thảo còn quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước thành lập, nhằm minh bạch hóa thông tin giao dịch, giám sát và xác thực các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua.

Một cơ chế khác trong dự thảo là dành tối thiểu 20 % tổng số dự án nhà thương mại trong giai đoạn 2026-2030 để phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp”. Các dự án này sẽ được hưởng ưu đãi về quỹ đất, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư không thông qua đấu giá, lợi nhuận định mức tối đa 20 % vốn đầu tư.

Lợi ích và rủi ro của việc siết tín dụng

Việc siết cho vay mua nhà thứ hai trở đi nếu được ban hành, có thể mang lại nhiều tác động tích cực trên thị trường bất động sản. Trước hết là hạn chế động lực đầu cơ, găm hàng để chờ tăng giá. Áp lực tín dụng sẽ buộc các nhà đầu tư phải đánh giá kỹ hơn khả năng thu hồi vốn và thị trường trước khi mua căn thứ hai, căn thứ ba.

Thứ hai, cơ chế này giúp điều chỉnh dòng vốn quay lại người có nhu cầu thực, những người mua nhà lần đầu. Khi nguồn vốn ưu đãi không còn “dàn trải” cho đầu cơ, người mua nhà thực sự có thể tiếp cận dễ hơn các cơ hội vay mua nhà.

Thứ ba, việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch qua sàn công khai sẽ tăng tính minh bạch, giảm tình trạng thổi giá, đẩy giá ảo. Đây là một bước quan trọng để san bằng thông tin giữa bên bán và bên mua, giảm rủi ro khi giao dịch trong “khu vực bóng tối” thông tin.

Tuy nhiên, cũng tồn tại rủi ro nếu chính sách được áp dụng không linh hoạt. Việc siết tín dụng quá gắt có thể làm “nghẽn dòng vốn”, ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường và làm khó doanh nghiệp bất động sản. Những dự án nhỏ, khu vực vùng xa, đô thị vừa phát triển có thể bị ảnh hưởng nặng. Ngoài ra, nếu ngân hàng giàu nguồn vốn hạn chế, việc thẩm định quá chặt có làm tăng chi phí xét duyệt vay, gây cản trở cho người mua nhà.

Một vấn đề khác là áp dụng đồng nhất chính sách trên toàn quốc sẽ khó phù hợp với điều kiện kinh tế từng địa phương. Ở các tỉnh, thành có thị trường bất động sản còn non, giá thấp, việc siết tín dụng mạnh có thể làm thị trường “đóng băng”.

Đề xuất bổ sung và các lưu ý trong triển khai

Để đề xuất siết cho vay mua nhà lần hai trở đi đem lại hiệu quả cân bằng, cần xem xét những điểm sau:

• Có thể áp dụng chính sách linh hoạt theo vùng, theo đô thị, không nên áp dụng cứng chung cho cả nước.

• Xây dựng lộ trình triển khai từng bước để thị trường thích ứng dần.

• Tăng cường vai trò của Trung tâm giao dịch bất động sản trong minh bạch hóa và kiểm soát giao dịch.

• Hỗ trợ người mua nhà lần đầu bằng các gói vay ưu đãi, chính sách thuế, quỹ hỗ trợ nhà ở để đảm bảo tầng lớp trung bình, thu nhập thấp không bị đẩy ra khỏi thị trường.

• Giám sát, đánh giá sau từng giai đoạn để điều chỉnh chính sách khi cần thiết.

Kết luận

Việc Bộ Xây dựng đề xuất siết cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi là động thái mạnh mẽ nhằm dập nóng đầu cơ, điều tiết thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người mua thực sự. Với mức vay tối đa 50 % cho căn thứ hai và 30 % cho căn thứ ba trở lên, chính sách mang tính kiểm soát chặt hơn dòng vốn đầu tư vào nhà đất. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp lý, chính sách cần linh hoạt theo vùng, có kèm theo hỗ trợ người mua lần đầu và kiểm soát rủi ro tín dụng. Nếu được triển khai hợp lý, đây có thể là bước chuyển quan trọng để đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.

=> https://topi.vn/co-phan-hoa-doanh-nghiep-nha-nuoc-loi.html